Woning verhuren? Begrijp de verschillen tussen box 1 en box 3

Doel van de woning

Het belangrijkste onderscheid zit in het doel en gebruik van de woning. Box 1 richt zich op de woning waarin je woont; deze valt onder het zogenaamde “inkomen uit werk en woning.” Hier profiteer je van hypotheekrenteaftrek en betaal je ieder jaar belasting over de WOZ-waarde, het eigenwoningforfait. Het tarief voor woningen met een WOZ-waarde van € 75.001 tot en met € 1.310.000 is 0,35% en zal waarschijnlijk dus ook voor jou gelden. Box 3 daarentegen belast je vermogen en hieronder valt een tweede woning dan ook. Deze belasting wordt ook berekend via een verondersteld rendement, ongeacht of je huurinkomsten hebt of niet. Vastgoed valt onder de categorie ‘overige bezittingen’, waar in 2024 een fictief rendement van 6,04% geldt, een aanzienlijk verschil met box 1 dus.

Rekenvoorbeelden

Zoals zo vaak ligt de realiteit nog iets ingewikkelder. Je hebt namelijk ook nog enkele aftrekposten voor box 3, dus laten we een rekenvoorbeeld nemen.

In Box 1 betaal je 0,35% eigenwoningforfait van je WOZ-waarde (voor woningen met een waarde tot €1.3 mln). Daarnaast heb je vaak nog recht op hypotheekrenteaftrek. Stel jouw woning heeft €600.000 gekost met een hypotheekschuld van €450.000 tegen 4% rente. Je betaalt dan €18.000 rente per jaar. De stappen zijn als volgt:

1. Bereken het eigenwoningforfait: €600.000 * 0,35% = €2.100

2. Bereken het saldo eigenwoningforfait - hypotheekrenteaftrek: €2.100 - €18.000 = -€15.900

3. Bereken de belastingbesparing door hypotheekrenteaftrek: deze aftrek verlaagt je belastbaar inkomen met €15.900. Aangezien je inkomen wordt belast tegen 36,97%, is de besparing: €15.900* 36,97% = €5.877.

In dit voorbeeld zorgt je woning dus voor een fiscale besparing omdat de hypotheekrenteaftrek fors is. Het is duidelijk dat box 1 vaak een gunstige situatie oplevert.

In Box 3 lopen de fiscale kosten echter snel op. Een vermogen tot € 57.000 (per persoon) is nog belastingvrij (heffingsvrij). Maar een vermogen tot €138.000, daar betaal je al zo’n 2,57%. Bij een vermogen boven €138K loopt het fictief rendement op tot een percentage van boven de 6%. Dit forfaitaire rendement wordt vervolgens belast tegen een tarief van 36% in box 3. Een groot verschil met Box 1, onderaan de streep. Een voorbeeld waarbij je een woning ter waarde van €600.000 bezit:

1. Recht op hypotheekrenteaftrek heb je niet. Dus rente = directe kosten. We gaan er voor dit voorbeeld daarom vanuit dat de woning volledig in bezit is.

2. Het belastbaar vermogen: €600.000 - €57.000 aftrek = €543.000. Het fictieve rendement is €543.000 * 6,04% = €32.785,20.

3. Je betaalt dan: €32.785,20 * 36% = €11.803,07.

Een tweede woning als investering niet meer aantrekkelijk?

Als je kijkt naar bovenstaande rekenvoorbeelden, dan ontstaat een somber beeld. Zeker omdat je als verhuurder natuurlijk ook rekening moet houden met allerlei kosten voor de verhuur, zoals onderhoud. De boosdoener is het hoge percentage voor fictief rendement, dat boven de 6% ligt. Of deze manier van belasten in de toekomst blijft is onzeker, want de Hoge Raad heeft een uitspraak gedaan dat deze manier van belastingheffing niet mag. Er wordt momenteel gewerkt aan een nieuwe wet die in 2027 in moet gaan.

Dit artikel is mede tot stand gekomen dankzij inzichten van Interimmo Makelaar Utrecht. Laat je altijd goed adviseren door experts op het gebied van fiscaliteit en vastgoed.