Duik in de economie - Huizenprijzen buiten Randstad al weer hersteld tot boven eerdere prijspiek

De gemiddelde huizenprijs in Nederland bereikt naar verwachting binnenkort het niveau van de prijspiek van midden 2022. Toch heeft het merendeel van de provincies zijn prijspiek al bereikt. Dit geldt vooral voor de provincies buiten de Randstad . In de afgelopen vijf jaar zijn de huizenprijzen namelijk harder gestegen buiten de Randstad dan daarbinnen. Belangrijke onderliggende ontwikkelingen die dit verschil kunnen verklaren zijn de betere betaalbaarheid, andere woonvoorkeuren na de corona-crisis en een hogere gevoeligheid van koopstarters voor hypotheekrentestijgingen.

Huizenprijzen merendeel provincies al boven eerdere piek

De gemiddelde Nederlandse huizenprijs komt naar verwachting binnenkort boven het niveau van de eerdere prijspiek van midden 2022 uit. Kijken we naar de regionale huizenprijsontwikkelingen, dan blijkt dat een groot deel van de huizenprijzen in de Nederlandse provincies de eerdere prijspiek al heeft gepasseerd. Zo zitten de huizenprijzen van de provincie Groningen in het eerste kwartaal van 2024 al ongeveer 0,7% (seizoensgecorrigeerd) boven haar prijspiek in het tweede kwartaal van 2022, blijkt uit cijfers van het CBS . Ook voor de provincies Limburg, Drenthe, Flevoland, Overijssel, Zeeland en Noord-Brabant geldt dat de huizenprijzen recentelijk al boven hun piek zijn uitgekomen. Zo zijn het vooral de provincies buiten de Ranstad* die haar prijspiek al hebben overstegen.

Vooral Randstad-provincies nog niet voorbij prijspiek

De provincies waar de huizenprijspiek nog niet bereikt is, vinden we vooral in de Randstad . In zowel Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht is de eerdere huizenprijsdaling nog niet goed gemaakt. De prijsverschillen vergeleken met de piek bedragen respectievelijk -2,8%, -0,1% en -1,5%. Buiten de Randstad zien we dat enkel de huizenprijzen in Friesland en Gelderland nog niet op het eerdere piekniveau zitten.

In afgelopen vijf jaar gaat de huizenprijsontwikkeling buiten de Randstad harder

Om de recente huizenprijsontwikkeling beter te begrijpen moeten we deze in de context plaatsen van de langjarige ontwikkeling van de huizenprijzen. Het feit dat vooral Randstad-provincies nog niet voorbij de prijspiek zijn, past binnen de trend van de afgelopen vijf jaar waarin de huizenprijsstijging in de Randstad minder hard gaat dan daar buiten.

Deze trendbreuk is in 2019 begonnen. Sinds dat jaar overstijgt de huizenprijsontwikkeling buiten de Randstad die van erbinnen, het zogenoemde waterbedeffect. Deze ontwikkeling volgde op de periode van sterke huizenprijzenstijgingen sinds 2013, waarin juist de huizenprijsstijging in de Randstad groter was dan daarbuiten.

Betaalbaarheid, corona-effect en gestegen hypotheekrentes mogelijke verklaringen Voor het feit dat de huizenprijzen buiten de Randstad in de afgelopen vijf jaar harder stegen dan in de Randstad , zijn de volgende drie mogelijke verklaringen:

- Minder verslechterde betaalbaarheid
- Door corona-crisis zijn woonvoorkeuren veranderd
- Gestegen hypotheekrentes raken provincies met veel koopstarters harder

Minder verslechterde betaalbaarheid

Doordat de betaalbaarheid in de Randstad relatief steeds slechter werd, zijn woningzoekers op zoek gegaan naar woningen buiten de Randstad die aan hun eisen voldeden en waarvoor ze bereid waren te betalen.

Door de relatief sterkere huizenprijsontwikkeling in de Randstad in de jaren 2013 tot 2019, is de relatieve betaalbaarheid van een woning in de Randstad sterker verslechterd dan daarbuiten. Huizenzoekers konden steeds moeilijker een woning betalen die aan hun eisen voldeed en daarom zijn ze op zoek gegaan naar een woning buiten de Randstad , waar ze meer waar voor hun geld konden krijgen. Zo ziet ook makelaarsvereniging NVM, die de toename van het aantal Randstadverlaters toeschrijft aan het beperkte aanbod en de gestegen huizenprijzen.

Zo zorgen de gunstigere betaalbaarheid ervoor dat er sinds 2017 meer mensen uit de Randstad verhuisden dan ernaar toe. Mede hierdoor zijn de huizenprijzen buiten de Randstad sneller gestegen dan er binnenin.

Door corona-crisis zijn woonvoorkeuren veranderd

Door de corona-crisis zijn de woonkeuren wat veranderd en hechten huizenzoekers meer waarde aan woonruimte en minder aan de ligging ten opzichte van werk. Zo heeft de corona-crisis ervoor gezorgd dat de vraag naar woningen buiten de Randstad is toegenomen.

In een enquête van DNB geeft ongeveer driekwart van de respondenten aan dat hun woonvoorkeuren door corona zijn veranderd. Vooral het wonen in een rustige omgeving, de aanwezigheid van een (grotere) tuin en voldoende werkkamers zijn belangrijker geworden sinds het uitbreken van de pandemie. Tegelijkertijd is de afstand tot het werk minder belangrijk geworden. Ook uit het Woonderzoek Nederland uit 2021 blijkt dat mensen tijdens de corona-crisis de voorzieningen in de eigen woning, zoals een werkkamer en buitenruimte, belangrijker zijn gaan vinden.

Aangezien woningen met deze kenmerken relatief vaker in de landelijke regio’s te vinden zijn, is het aannemelijk dat de corona-crisis de vraag naar woningen buiten de Randstad sinds 2020 heeft vergroot en de prijzen wat heeft opgedreven.

Gestegen hypotheekrentes raken provincies met veel koopstarters harder

Ook de sterk gestegen hypotheekrente heeft de huizenprijsontwikkeling in de Randstad relatief nadelig beïnvloedt. Dat zit zo. De gestegen hypotheekrente heeft vooral koopstarters geraakt. Doordat starters in tegenstelling tot doorstromers geen gebruik kunnen maken van de meeneemregeling, voelden starters de hypotheekrentestijging in 2022 harder dan doorstromers, die de (vaak lagere) rente van de oude hypotheek konden meenemen bij de aankoop van een nieuwe woning. Daardoor is de financiële positie voor starters meer verslechterd dan voor doorstromers, met als gevolg dat koopstarters in verhouding tot doorstomers minder konden bieden voor de aankoop van een woning. Onderzoek van Kadaster laat zien dat de gemiddelde koopsom van koopstarters harder is gedaald vergeleken met doorstromers na de hypotheekrentestijging.

Het is aannemelijk dat het aandeel koopstarters in de Randstad substantieel hoger ligt dan in het gemiddelde van de provincies buiten de Randstad . Het onderzoek van Kadaster laat namelijk zien dat de grote steden in de Randstad een groter aandeel koopstarters hebben en daarnaast bevat de Randstad relatief meer inwoners tussen de 25 en 35 jaar. Zo ligt het voor de hand dat de Randstad een hoger aandeel koopstarters heeft wat zodoende heeft bijgedragen aan de achterblijvende huizenprijsontwikkeling in de Randstad in de afgelopen twee jaar.

Al met al, kunnen de verslechterde betaalbaarheid, de corona-crisis en de eerder gestegen hypotheekrentes een verklaring zijn voor de achterblijvende huizenprijsontwikkeling in de Randstad van de afgelopen vijf jaar. Dit heeft er mogelijk ook aan bijgedragen dat de huizenprijzen in de Randstad hun eerdere prijspiek nog niet hebben bereikt.

*In deze analyse behandelen we Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht als Randstad-provincies. Onder de provincies buiten de Randstad rekenen we de overige negen provincies.