Een korte blik op de kapitaalmarkten: De betaalbaarheid van woningen: Nog een tegenwind voor de Amerikaanse economie
De betaalbaarheid van woningen in de VS is in 2022 aanzienlijk verslechterd door de dure huizenprijzen en de snel stijgende hypotheekrente. Nu de Federal Reserve zich blijft concentreren op de inflatie, is een snel herstel onwaarschijnlijk—nog een tegenwind voor de Amerikaanse economie in 2023.
De betaalbaarheid van woningen in de VS, gemeten aan de hand van de verhouding tussen de hypotheekbetalingen en het beschikbare inkomen van huishoudens voor een mediane nieuwe woning, is verslechterd tot een niveau dat sinds 2006 niet meer is opgetekend. Aangezien de meeste hypotheken in de VS een vaste rente hebben, zien de meeste bestaande huiseigenaren hun hypotheekbetalingen niet stijgen. Toch zal de verslechterende betaalbaarheid ongetwijfeld nieuwe vraag ontmoedigen.
De betaalbaarheid van woningen wordt bepaald door de hypotheekrente, het inkomen van huishoudens en de huizenprijzen. De verslechtering sinds de pandemie is zo aanzienlijk dat, om terug te keren naar het betaalbaarheidsniveau van vóór COVID, een van de volgende zaken nodig zou zijn:
- De hypotheekrente daalt met 420 basispunten, of...
- Het inkomen van huishoudens stijgt met 64%, of...
- De huizenprijzen dalen met 39%.
Deze factoren zijn weliswaar niet onafhankelijk van elkaar en kunnen in werkelijkheid samen bewegen. Bijgevolg is het niet noodzakelijk dat één enkele driver zulke overdreven bewegingen maakt om de betaalbaarheid te verbeteren. Toch zal het herstel waarschijnlijk een zeer langdurig proces zijn. Terwijl kwantitatieve versoepeling in de jaren na de Grote Financiële Crisis een relatief snel herstel van de betaalbaarheid van woningen mogelijk maakte, betekent de prioriteit die de Fed vandaag geeft aan haar inflatiedoelstelling dat een terugkeer naar soepele monetaire voorwaarden dit jaar hoogst onwaarschijnlijk is.
De situatie op de huizenmarkt is gewoonlijk een leidende indicator voor de Amerikaanse economie. Aangezien de hoge hypotheekrente de betaalbaarheid waarschijnlijk verder onder druk zal zetten, zullen de vraag naar en de activiteit op de woningmarkt onder druk staan, waardoor de economische risico’s in 2023 zullen toenemen.
