Vastgoedaandelen al jaren geen veilige havens meer
Het leek jarenlang een betrouwbare vuistregel: vastgoedaandelen zijn een robuuste bouwstenen voor uw portefeuille. Het credo was immers altijd dat het beleggen in stenen een hele defensieve strategie is. Dit gold tot een jaar of 5 terug waar we in de meeste jaren dubbelcijferige rendementen zagen voor de vastgoedsector. Uiteraard was dat niet in 2008 zo, in dat jaar verloor deze sector ruim 40 procent. In dit artikel bespreken we in het kort de mogelijkheden van het indirect in vastgoed beleggen.
Over de afgelopen 5 jaar zijn de rendementen op beleggen in vastgoed vrij beperkt. Uiteraard is 2020 één van de slechtste jaren voor de vastgoedaandelen: de internationale vastgoedsector staat dit jaar bijna 20 procent onder water. Kort na het uitbreken van de coronacrisis daalden de aandelenbeurzen enorm en stonden sommige aandelenindices zelfs meer dan 40 procent lager. De vastgoedaandelen daalden net zo hard mee want beleggers leken ongeacht wat ze in hun portefeuilles hadden te verkopen. We zien nu dus zeker een herstel want markt breed zijn veel vastgoedaandelen ondertussen weer hersteld.
Vastgoed in alle soorten en maten
Vastgoed is er uiteraard in allerlei soorten en maten. We onderscheiden:
Uiteraard zijn er nog wel meer soorten vastgoed te onderscheiden maar dit zijn in onze ogen de meest voorkomende categorieën. Residentieel vastgoed: dit is vastgoed zoals huizen, appartementen, flats et cetera. Dus puur voor particulieren om in te wonen. Dit is ook de meest voor de hand liggende categorie wanneer we het hebben over het beleggen in onroerend goed. Dan denken we aan het kopen van een huis / appartement met het doel om dit verhuren. Dit kan zeker aantrekkelijk zijn gezien het feit dat de huurinkomsten niet in uw zwaarder belaste box 1 terecht komen maar in de minder belaste box 3. Op de website van het CBS lezen we dat de prijzen voor het Nederlands vastgoed de laatste jaren fors zijn opgelopen.
We zien ook dat, vooral in Nederland, er bijna geen beursgenoteerde bedrijven zijn die in residentieel vastgoed beleggen. Het gros van de grotere Nederlandse beursgenoteerde vastgoedbedrijven belegt in winkelcentra en bedrijfsruimtes.
Retailvastgoed: dit zijn de winkels die beleggers kopen om te verhuren. Jarenlang was dit natuurlijk een hele aantrekkelijke sector. Echter door de opkomt van het internet gaan steeds meer mensen thuiswinkelen. Ze hoeven dan de deur niet meer uit en zijn ook vaak voordeliger uit. Dit was al een enorme bedreiging voor de winkels en in 2020 kwam daar de coronadreun ook nog overheen. Door de diverse lockdowns is er al veel minder winkelend publiek en die gaan ook nog en masse winkelen bij de digitale concurrentie. We hebben gezien dat dit ook voor de vastgoedaandelen hele nare consequenties had. Zie de harde koersdalingen van onder andere Wereldhave en Unibail-Rodamco Westfield. Deze aandelen verloren dit jaar zelfs meer dan de helft van hun waarden en de altijd relatief hoge dividendrendementen verdwenen als sneeuw voor de zon vanwege dividendverlagingen.
Zorgvastgoed: dit is vastgoed voor ouderen of hulpbehoevenden. In Nederland zijn hier eigenlijk geen beursgenoteerde partijen van te vinden. In België is deze markt wel vrij fors. Hier zijn de grotere spelers onder andere Aedifica, Cofinimmo, Care Property Invest en Home Invest Belgium. Ook hun beurskoersen noteren dit jaar weliswaar in het rood maar toch minder zwaar dan de meeste Nederlandse vastgoedaandelen. Daarnaast zijn de dividendrendementen van deze Belgische aandelen ook nog relatief hoog.
Bedrijfsvastgoed: dit is natuurlijk ook commercieel vastgoed maar hiermee bedoelen we eigenlijk al het vastgoed zonder de winkels. Dus denkt u bijvoorbeeld aan opslagruimtes, datacentra, fabriekshallen et cetera. Deze sector, is mede door de opkomst van e-commerce, natuurlijk gigantisch in trek de laatste jaren. Bekende spelers zijn de Belgische bedrijven Montea en Warehouses De Pauw. Warehouses De Pauw is over bijna heel Europa actief en beheert enorm grote opslagcentra. De laatste investeringen zijn in de groeimarkten Roemenië om daar de handel met Turkije, Oekraïne, Bulgarije et cetera te faciliteren.
Dividend geen bodem meer
Dit jaar was wel een gamechanger voor de belegger in vastgoedaandelen. Waar we jarenlang hele stabiele en forse dividendrendementen zagen voor de vastgoedaandelen is dat in 2020 niet meer zo. Beleggers hadden altijd de relatief hoge dividendrendementen als een stabiele bodem voor de vastgoedaandelen verwacht. Mocht dan de koers dalen dan was er altijd het dividend nog was altijd de ‘geruststellende’ gedachte. Deze gedachte was jarenlang vrij robuust maar sinds 2020 weten we wel anders. Veel vastgoedbedrijven hebben hun dividenden verlaagd of ingetrokken. Op de beurs reageerden de beleggers vaak furieus en daardoor daalden deze aandelen dit jaar heel fors.
